房地产：销量可望与07年持平行业洗牌加速 关注龙头
时间:2008-08-05 12:53:14 来源:www.gszh.com 作者:gszh
投资要点：
从销售情况来看，2008年上半年，全国住宅销售面积为2.36亿平米，销售金额为8941亿元，同比分别下降6.9%和1.1%。销售均价为3787元/平米，同比上升6.1%。主要城市上半年销售情况：京、深量跌价稳；沪、穗、汉、津上海价升量减；杭小幅调整，量减价升。
2008年6月，全国住宅销售面积为5696万平，环比大幅增长34.1%，同比下降7.9%；销售金额2161亿元，环比上升27.7%，同比下降3.3%；销售均价3794元/平，环比下降4.8%，相比07年6月仍上升5%。主要城市6月销售情况：深、京、津月环比量跌价升；沪、穗、杭价稳量增；汉价大幅下跌量暴增。
预计08年全年全国的住宅销售量有望超过06年并与07年持平。深圳08年的销售量难以乐观，其他重点城市08年全年的销售规模基本可以与06年持平。
全国住宅建设仍保持高增速，但增速下降2.9个百分点。京、沪、深三个重点城市住宅建设速度放缓，一线城市的土地开发购置比同比下降，房地产资金按来源同比增速下降5个百分点。全国房地产开发各项应付款同比增长9.5个百分点，开发资金较往年紧张。资金趋紧引发行业加速洗牌，为实力为王、资金为王的公司提供了历史性机遇，此外，可能影响09年住房供应量的释放。
风险提示：注意信贷紧缩实际执行趋紧造成房地产开发资金紧张局势，行业调整时间可能延长，行业调整幅度可能超预期等因素带来的风险。
1、全国销售面积小幅回落，销售均价坚挺
1.1上半年全国销售面积小幅下降，销售均价稳定
2008年上半年，全国住宅销售面积为2.36亿平米，销售金额为8941亿元，同比分别下降6.9%和1.1%。销售均价为3787元/平，同比上升6.1%。销售规模相当于2007年全年的35%左右，销售均价基本保持稳定。
1.2上半年主要城市销售情况
京、深量跌价稳
2008年上半年，北京和深圳的销售面积下降幅度较大，销售均价仍然坚挺。2008年上半年深圳住宅销售面积为133万平米，同比下降60.3%，为住宅销售面积下跌幅度最大的城市，但销售均价12235元/平基本与去年同期持平，仅仅下跌0.5%，销售金额为163亿元，同比下降60.5%。北京2008年上半年的住宅销售面积为349万平米，同比下降50%，销售金额为432亿元，同比下降34.6%，销售均价12378元/平，同比上升30%，也高于2007年末的销售均价10661元/平。
沪、穗、汉、津上海价升量减
同为一线城市的上海住宅销售面积下降幅度较小，2008年上半年住宅的销售面积为1070万平米，同比下降22.4%，住宅销售金额895亿元，同比下降9%，销售均价8363元/平，同比上升17.2%。
其他重点城市包括广州、武汉和天津房地产市场的调整幅度与上海接近，2008年1-6月广州、武汉和天津的销售面积分别为347万平、345万平和466万平，同比分别下降26%、22%和16%；广州和武汉的销售金额分别为304亿、159亿，同比分别下降11%和7%，天津的销售金额为284亿，同比微升0.2%；广州、武汉和天津的销售均价分别为8774元/平、4606元/平和6099元/平，同比上升幅度均接近20%。
杭小幅调整，量减价升
杭州市场调整幅度最小。2008年上半年杭州住宅销售面积为301万平，同比下降4%，销售金额246亿元，同比上升14.3%，销售均价8186元/平，同比上升19%。
1.3经验数据表明，全国上半年的销量仅占全年销量的35-40%，预计08年全国的销量将超过06年，可望与07年持平
通过分析上半年实现的销售面积和销售额占全年比例这一指标，我们对今年上半年全国和各个城市的销售情况可以有更为直观的认识。全国2006年上半年住宅销售面积占2006年全年的比重为38%，销售金额比重为39%，2007这两个比重相应为37%和36%。08年上半年住宅销售面积占07年全年的34%，占06年全年的43%；08年上半年住宅销售金额占07年全年的35%，占06年全年的52%。就全国整体来看，08年上半年销售情况仍然较好，并不逊色于06年和07年上半年的表现，08年全年也有望与07年的销售规模持平。
1.4除深圳、北京外，上半年其他城市的销量占全年销量的30-40%
分析重点城市06、07年上半年销售面积和销售金额占全年的比重可以发现，除深圳外，其他城市上半年的销售面积和销售金额占全年的比重大致为30-40%之间，而深圳06、07年上半年的销售面积和销售金额占全年的比重均过半。比较各城市2008年上半年销售面积和销售额占06年全年和07年全年的比重可以看出，北京和深圳的销售规模萎缩得较为严重。
预计其他城市08年全年的销售规模基本可以与06年的规模持平，深圳2008年全年的住宅销售面积预测难以乐观，过去几年北京的销量持续下降，今年北京受奥运影响。估计销量下降幅度更大。
1.5 6月份全国和主要城市销售情况
全国月环比量增价跌
从2008年6月单月的销售情况来看，全国住宅销售面积为5696万平，环比大幅增长34.1%，同比下降7.9%；销售金额2161亿元，环比上升27.7%，同比下降3.3%；销售均价3794元/平，环比下降4.8%，相比07年6月仍上升5%。
综合08年上半年单月销售情况来看，全国基本保持稳定，京、深销售面积有较大萎缩，但与最低谷相比，京、沪销量持续放大，深圳销量仍未走出谷底。 字串6
京、沪售价仍然处高位，北京销售均价有上扬的趋势，上海的销售均价相对稳定，而深圳销售月均价半年来持续下跌，破07年最低水平，但仍在06年均价之上，预计深圳走出低谷仍需时间。
重点城市在6月份的销售表现可以分为三种情况。
深、京、津月环比量跌价升
深圳销售面积环比下降20.8%，销售均价环比上升2.3%，但同比下跌22%，下跌幅度居城市之首；天津住宅销售面积环比下降34.4%，销售均价则环比上升38.9%；北京住宅销售面积环比下降2.4%，销售均价环比上升9.3%。
沪、穗、杭价稳量增
上海销售均价环比下降0.4%，同比上升17.1%，住宅销售面积环比上升36.3%；广州销售均价环比下降0.1%，同比上升12.2%，住宅销售面积环比上升61%；杭州销售均价环比上升15.1%，同比上升28.5%，住宅销售面积环比上升13.1%。
从销售情况来看，2008年上半年，全国住宅销售面积为2.36亿平米，销售金额为8941亿元，同比分别下降6.9%和1.1%。销售均价为3787元/平米，同比上升6.1%。主要城市上半年销售情况：京、深量跌价稳；沪、穗、汉、津上海价升量减；杭小幅调整，量减价升。
2008年6月，全国住宅销售面积为5696万平，环比大幅增长34.1%，同比下降7.9%；销售金额2161亿元，环比上升27.7%，同比下降3.3%；销售均价3794元/平，环比下降4.8%，相比07年6月仍上升5%。主要城市6月销售情况：深、京、津月环比量跌价升；沪、穗、杭价稳量增；汉价大幅下跌量暴增。
预计08年全年全国的住宅销售量有望超过06年并与07年持平。深圳08年的销售量难以乐观，其他重点城市08年全年的销售规模基本可以与06年持平。
全国住宅建设仍保持高增速，但增速下降2.9个百分点。京、沪、深三个重点城市住宅建设速度放缓，一线城市的土地开发购置比同比下降，房地产资金按来源同比增速下降5个百分点。全国房地产开发各项应付款同比增长9.5个百分点，开发资金较往年紧张。资金趋紧引发行业加速洗牌，为实力为王、资金为王的公司提供了历史性机遇，此外，可能影响09年住房供应量的释放。
字串5
风险提示：注意信贷紧缩实际执行趋紧造成房地产开发资金紧张局势，行业调整时间可能延长，行业调整幅度可能超预期等因素带来的风险。
1、全国销售面积小幅回落，销售均价坚挺
1.1上半年全国销售面积小幅下降，销售均价稳定
2008年上半年，全国住宅销售面积为2.36亿平米，销售金额为8941亿元，同比分别下降6.9%和1.1%。销售均价为3787元/平，同比上升6.1%。销售规模相当于2007年全年的35%左右，销售均价基本保持稳定。
1.2上半年主要城市销售情况
京、深量跌价稳
2008年上半年，北京和深圳的销售面积下降幅度较大，销售均价仍然坚挺。2008年上半年深圳住宅销售面积为133万平米，同比下降60.3%，为住宅销售面积下跌幅度最大的城市，但销售均价12235元/平基本与去年同期持平，仅仅下跌0.5%，销售金额为163亿元，同比下降60.5%。北京2008年上半年的住宅销售面积为349万平米，同比下降50%，销售金额为432亿元，同比下降34.6%，销售均价12378元/平，同比上升30%，也高于2007年末的销售均价10661元/平。
沪、穗、汉、津上海价升量减
字串6
同为一线城市的上海住宅销售面积下降幅度较小，2008年上半年住宅的销售面积为1070万平米，同比下降22.4%，住宅销售金额895亿元，同比下降9%，销售均价8363元/平，同比上升17.2%。
其他重点城市包括广州、武汉和天津房地产市场的调整幅度与上海接近，2008年1-6月广州、武汉和天津的销售面积分别为347万平、345万平和466万平，同比分别下降26%、22%和16%；广州和武汉的销售金额分别为304亿、159亿，同比分别下降11%和7%，天津的销售金额为284亿，同比微升0.2%；广州、武汉和天津的销售均价分别为8774元/平、4606元/平和6099元/平，同比上升幅度均接近20%。
杭小幅调整，量减价升
杭州市场调整幅度最小。2008年上半年杭州住宅销售面积为301万平，同比下降4%，销售金额246亿元，同比上升14.3%，销售均价8186元/平，同比上升19%。
1.3经验数据表明，全国上半年的销量仅占全年销量的35-40%，预计08年全国的销量将超过06年，可望与07年持平
通过分析上半年实现的销售面积和销售额占全年比例这一指标，我们对今年上半年全国和各个城市的销售情况可以有更为直观的认识。全国2006年上半年住宅销售面积占2006年全年的比重为38%，销售金额比重为39%，2007这两个比重相应为37%和36%。08年上半年住宅销售面积占07年全年的34%，占06年全年的43%；08年上半年住宅销售金额占07年全年的35%，占06年全年的52%。就全国整体来看，08年上半年销售情况仍然较好，并不逊色于06年和07年上半年的表现，08年全年也有望与07年的销售规模持平。
字串1
1.4除深圳、北京外，上半年其他城市的销量占全年销量的30-40%
分析重点城市06、07年上半年销售面积和销售金额占全年的比重可以发现，除深圳外，其他城市上半年的销售面积和销售金额占全年的比重大致为30-40%之间，而深圳06、07年上半年的销售面积和销售金额占全年的比重均过半。比较各城市2008年上半年销售面积和销售额占06年全年和07年全年的比重可以看出，北京和深圳的销售规模萎缩得较为严重。
预计其他城市08年全年的销售规模基本可以与06年的规模持平，深圳2008年全年的住宅销售面积预测难以乐观，过去几年北京的销量持续下降，今年北京受奥运影响。估计销量下降幅度更大。
1.5 6月份全国和主要城市销售情况
全国月环比量增价跌
从2008年6月单月的销售情况来看，全国住宅销售面积为5696万平，环比大幅增长34.1%，同比下降7.9%；销售金额2161亿元，环比上升27.7%，同比下降3.3%；销售均价3794元/平，环比下降4.8%，相比07年6月仍上升5%。
综合08年上半年单月销售情况来看，全国基本保持稳定，京、深销售面积有较大萎缩，但与最低谷相比，京、沪销量持续放大，深圳销量仍未走出谷底。 字串6
京、沪售价仍然处高位，北京销售均价有上扬的趋势，上海的销售均价相对稳定，而深圳销售月均价半年来持续下跌，破07年最低水平，但仍在06年均价之上，预计深圳走出低谷仍需时间。
重点城市在6月份的销售表现可以分为三种情况。
深、京、津月环比量跌价升
深圳销售面积环比下降20.8%，销售均价环比上升2.3%，但同比下跌22%，下跌幅度居城市之首；天津住宅销售面积环比下降34.4%，销售均价则环比上升38.9%；北京住宅销售面积环比下降2.4%，销售均价环比上升9.3%。
沪、穗、杭价稳量增
上海销售均价环比下降0.4%，同比上升17.1%，住宅销售面积环比上升36.3%；广州销售均价环比下降0.1%，同比上升12.2%，住宅销售面积环比上升61%；杭州销售均价环比上升15.1%，同比上升28.5%，住宅销售面积环比上升13.1%。
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